洗頭水與房貸

假設你用威挪洗頭水後，頭髮枯乾起頭皮屑，你大罵完製造商，然後轉用了 Pantene，秀髮變回柔絲，心想值得用鈔票投這廠商一票。

知道內情的人當然覺得這想法可笑，上面兩個牌子，都是 Procter & Gamble 旗下數十個洗頭水之二。連同其他化妝品，廚房化學品等，P&G 一共擁有幾百項品牌，有自身研究開發的，也有收購市場上已成名的。

也正如可口可樂，除了最老祖宗的 Coke 外，也在不停開發新的汽水，菓汁，礦泉水，運動飲料等。每開發一項新產品，都要化大量投資在科研，市場調查，廣告推廣等。可能在推出過二十種新牌子、新商品後才有一員勝出。這是工業生產必須承擔的風險。

最近到銀行查詢過房貸的情況，竟發現銀行做房貸或其他資產的按揭，就是無風無險的穩賺生意。

如何評估個人的借貸能力和還款周期，從前可能要由經理級員工，在數十條財務問題後，再經複雜計算才有的答案，今天由小職員對預先計算好的電腦程式，按幾下鍵盤就一目了然。後來我回家在網上竟然找到了一模一樣的程式，只是少了那銀行的 Logo。在各種互動圖表下，原來我也可兼職做房貸代表。

房貸在澳洲的首期最低是一成，那就是銀行風險的最低 buffer，唯在兩成首期以下，貸款人便要購買按揭保險。說，只有醫生，律師和少數高級公務員才能括免。即是說我貸了款買下房子一個月後失業，宣告破產，或意外身亡又沒有足夠人保，再加上樓市崩盤的 perfect storm，只要價錢下跌少於兩成，銀行也立於不敗之地。連按揭保險，原先應是銀行對貸款人風險的對沖，竟然要由貸款人掏腰包！

股票貸款也一樣，視乎個別股票，銀行都因風險而釐定了孖展百分比。股價上升當皆雞犬升天，一旦下跌過了 buffer，margin calls 就有如催命咒，再不然銀行就「替天行道」，在傷入肉前替你斬倉。也是一道封了蝕本門的生意。

相對工業貸款，銀行要做的事前功課可大得多，要對該工業有基本認識，對貸款公司的計畫書和資金狀態審慎研究等。而如果市場變化超出預期，便會有虧本的可能。尤其在澳洲，薪金和各種「先進法例」，已使工業生產成本遠高於鄰近地區，要銀行拋開只羸不輸的資產貸款，而花氣力於雞肋的工業生產當然是太共產黨了。

澳洲的借貸利率正處於歷史最低，但儲備銀行表示仍看不到低利率帶來的傳統效益。有研究說，此地household負債量已達世界最高水平，但工、商業借貸近幾年不升反跌。

我剛來澳洲時，一位會計師朋友說，每逢樓市下跌，選舉時執政黨必遭殃。我事後沒查證過他的論據，但這反映不論在民間或政府，保持樓價上漲是「既定國策」。澳洲有七成人是業主，要爭取選票，怎能讓他們資產萎縮。保障投資物業者的法例 negative gearing 被經濟學者和無產階級抨擊多年，但在朝在野政黨都不敢觸碰它半根汗毛。所以，悉尼的樓價，緊隨香港，是世界上最難捱的城市。

澳洲的生活字典沒有地產霸權或相近的詞，年輕一代雖然望樓興嘆，但他們一般沒有對地產商有敵視，只是已默認發展商與政客暗地同床(有法律規定不准發展商作議會競選捐獻)，因為只更改 Zoning 的大筆一揮，幕後的狗男女就賺一大筆。